Neue Abschreibungsregeln für Neubauten: Steuerliche Chancen für Investoren und Projektentwickler

Stand: 2025 – Ein Überblick für Investoren, Bauträger und Immobilienkäufer

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist im Wandel. Steigende Baukosten, Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten haben viele Neubauprojekte ins Stocken gebracht. Doch mit den neuen steuerlichen Abschreibungsregelungen schafft der Gesetzgeber starke Anreize für Investoren und Entwickler. Vor allem der Wohnungsneubau kann durch neue AfA-Sätze wieder attraktiver werden – sowohl finanziell als auch strategisch.

1. Was bedeutet Abschreibung bei Immobilien?

Abschreibung – oder „Absetzung für Abnutzung (AfA)“ – beschreibt die steuerliche Geltendmachung von Wertverlusten eines Gebäudes über die Jahre. Immobilien verlieren durch Nutzung, Alterung und technische Veränderungen an Wert. Diesen Wertverlust erkennt der Gesetzgeber steuerlich an und erlaubt, Jahr für Jahr einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen. Das reduziert die zu versteuernden Einkünfte – ein wesentlicher Hebel für die Rendite von Immobilieninvestitionen.

2. Bisherige Regelung: Lineare Abschreibung mit 3 %

Bisher konnten Investoren neu errichtete Wohngebäude mit jährlich 3 % über 33 Jahre abschreiben. Das bedeutete: Jährlich konnte nur ein konstanter Anteil der Investition steuerlich geltend gemacht werden – unabhängig davon, wie hoch die laufenden Belastungen in den ersten Jahren sind. In einem Hochzinsumfeld, wie wir es seit 2022 erleben, reicht diese lineare AfA oft nicht aus, um die Steuerlast spürbar zu senken.

3. Jetzt neu: 5 % degressive Abschreibung + Sonder-AfA möglich

Seit Oktober 2023 erlaubt der Gesetzgeber eine neue degressive Abschreibung von 5 % jährlich – zumindest für neu errichtete Wohngebäude. Degressiv bedeutet: In den ersten Jahren sind die steuerlichen Abschreibungen besonders hoch und nehmen dann jährlich ab. Zusätzlich kann bei energetisch hochwertigen Neubauten, die als Effizienzhaus 40 mit QNG-Zertifikat gelten, noch eine weitere Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Höhe von 4× 5 % geltend gemacht werden.

Die Vorteile auf einen Blick:

• Höhere Steuerersparnis in den ersten Jahren – das entlastet vor allem in der Phase hoher Zinsbelastungen.

• Bessere Kapitalrendite (RoI) durch steuerlich optimierte Anfangsjahre.

• Kombinierbarkeit: Degressive 5 %-AfA + 5 % Sonder-AfA über die ersten vier Jahren möglich.

• Förderung energetisch nachhaltiger Gebäude wird steuerlich besonders belohnt.

  
  

4. Beispiel: Renditechance durch neue Abschreibungen

Ein Investor errichtet ein Wohngebäude mit Herstellungskosten von 1.000.000 €. Bereits durch die degressive 5 %-AfA können im ersten Jahr 50.000 € steuerlich abgesetzt werden – im zweiten Jahr etwa 47.500 €. Kommt zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zum Tragen (bei Effizienzhaus 40 mit QNG), lassen sich jährlich weitere 50.000 € für vier Jahre absetzen.

In Summe ergibt sich eine steuerliche Abschreibung von über 200.000 € in nur vier Jahren. Dadurch sinkt die Steuerlast erheblich – und das Projekt rechnet sich deutlich schneller.

5. Warum das die Neubau-Investition wieder attraktiv macht

Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit suchen Investoren nach stabilen, renditestarken Anlagemöglichkeiten. Durch die neuen Abschreibungsregelungen kann ein Neubauprojekt – bei vernünftigem Kaufpreis – wieder eine hervorragende Rendite erzielen. Was gestern noch wirtschaftlich schwer darstellbar war, wird heute durch steuerliche Entlastung wieder kalkulierbar.

Besonders für institutionelle Anleger, Bauträger und private Kapitalanleger ergeben sich neue Gestaltungsmöglichkeiten. Aber auch Käufer von Eigentumswohnungen im Neubau profitieren, wenn sie vermieten – denn auch hier können AfA und Sonder-AfA angesetzt werden.

6. Fazit: Steuerstrategie als Rendite-Booster nutzen

Mit der degressiven 5 %-AfA und der Sonderabschreibung nach § 7b EStG stehen Investoren kraftvolle Instrumente zur Verfügung, um steuerlich effizient in Neubauprojekte zu investieren. Wer die Voraussetzungen kennt und beachtet, kann von einer massiv erhöhten Abschreibung profitieren – und das bei gleichbleibendem Investitionsvolumen.

💡 Tipp von BRO Immobilien: Wir unterstützen Sie bei der Identifikation geeigneter Objekte, beim QNG-Nachweis und bei der optimalen Nutzung der steuerlichen Vorteile. Lassen Sie sich beraten – jetzt ist der richtige Zeitpunkt für Neubauinvestitionen mit steuerlicher Hebelwirkung.